Вопросы при покупке

Вопрос: Какие документы нужно иметь при себе, чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости в Черногории?
Ответ: Необходим оригинал загранпаспорта покупателя недвижимости. Если покупателей несколько, они также должны будут предоставить свои паспорта.

Вопрос: Планируем приобрести в Черногории недвижимость. Можно ли взять ипотечный кредит на месте?
Ответ: К сожалению, нет. Однако, возможен вариант приобретения строящейся недвижимости в рассрочку. Причем, проплаты производятся параллельно этапам строительства, и последний взнос приурочивается к подписанию акта приема-передачи объекта.

Вопрос: Какие подводные камни могут встретиться на пути инвестирования в строительство недвижимости в Черногории?
Ответ: Читайте про инвестиции в Черногории тут. В основном, проблемы возникают в случае недобросовестной проверки и неправильного оформлении документов. Прежде, чем решиться на инвестирование, следует уточнить: имеется ли разрешение на строительство. Тем более что в Черногории есть территории, не подлежащие застройке.

Вопрос: Где в Черногории запрещено строительство?
Ответ: Строительство запрещено на землях, входящих в зеленую зону, а также в промышленную и предназначенную для строительства дорог. О том, в какую из зон входит земля, которую Вы собираетесь приобрести, можно узнать в местном Секретариате по урбанизму. И даже если участок, на котором Вы остановили свое внимание, не относится к выше перечисленным зонам, следует обязательно уточнить условия его застройки.

Вопрос: Как проходит процедура покупки недвижимости?
Ответ: В первую очередь выбирается объект для покупки, уточняются условия его приобретения, проверяется его юридическая "чистота". Затем вносится задаток (как правило, его размер составляет 5-10% от стоимости самого объекта), стороны заключают предварительный договор (predugovor), после чего недвижимость снимается с торгов, будучи закреплена за своим будущим покупателем. Далее адвокат, сопровождающий сделку, составляет в шести экземплярах основной договор купли продажи (glavni ugovor). Он подписывается обеими сторонами, а затем в присутствии адвоката происходит окончательный расчет между продавцом и покупателем недвижимости. После регистрации договора в суде судебным исполнителем производятся необходимые замеры и определяется сумма налога, после уплаты которого документы передаются в Кадастр собственников объектов недвижимости. И спустя какое-то время (в идеале - один месяц) покупателю вручается "лист непокретности", подтверждающий его право на собственность в Черногории.

Вопрос: Что такое glavni ugovor?
Ответ: Glavni ugovor - так называется в Черногории "основной договор", то есть, договор купли-продажи недвижимости. В нем дается описание выставленной на продажу недвижимости, оговаривается ее стоимость, сумма задатка, ставят условия приобретения объекта и сроки выплат. Также в основном договоре, помимо перечисления условий, допускающих перерегистрацию недвижимости на имя другого собственника (то есть, Ваше) и других положений договора, указываются гарантии юридической чистоты и защиты приобретаемой недвижимости от эвикции (в том числе, обязательства продавца оплатить все счета и налоги до дня передачи недвижимости новому владельцу).

Вопрос: Что такое predugovor?
Ответ: Predugovor - так в Черногории называется предварительный договор о намерениях между покупателем недвижимости и продавцом. Он заключается в процессе передачи покупателем задатка. В договоре описывается выставленный на продажу объект, указывается сумма переданного задатка и собственно стоимость недвижимости, а также оговаривается дата, когда будет заключаться glavni ugovor (основной договор).

Вопрос: Насколько необходимо заключать predugovor?
Ответ: Как правило, предварительный договор заключается в случае, если до момента заключения основного договора купли-продажи, когда все уже решено и даже планируется выплата задатка, стороны должны выполнить некие обязательства (к примеру, продавцу квартиры нужно выполнить там ремонт). Нередко predugovor заверяется в суде.

Вопрос: Что значит clausula intabulandi?
Ответ: Clausula intabulandi - это положение, которое включено в основной договор купли-продажи недвижимости (Glavni ugovor). В нем говорится о согласии прежнего владельца недвижимости отказаться в пользу покупателя от своих прав собственности после того, как покупатель выполнит свои обязательства, также перечисленные в договоре.

Вопрос: Чего ждать, если уже после внесения мной задатка, продавец отказался подписывать договор?
Ответ: При условии, что получение задатка было зафиксировано в предварительном договоре, Вы можете рассчитывать, на то, что, согласно закону об облигационных отношениях, продавец, отказавшийся подписать договор по неуважительной причине, вернет Вам задаток в двойном размере. Точно также он может оставить задаток себе, если с Вашей стороны будет иметь место нарушение условий договора.

Вопрос: На каком языке будет заверяться договор?
Ответ: Заверение договора в суде производится на сербском (если это не суд в Которе). Если же Вам требуется иметь на руках заверенный документ, переведенный на русский, следует заранее привлечь к работе судебного переводчика. Впрочем, агентства недвижимости, которые помогают в оформлении сделки, как правило, снабжают своих клиентов документами, переведенными на русский язык.

Вопрос: Хотим купить квартиру в Черногории. Но нет желания возиться с ремонтом. Насколько готовое жилье здесь подготовлено к заселению?
Ответ: В этом плане Вы можете быть спокойны - в любом агентстве недвижимости Вам предложат не только полностью отделанные квартиры (новые квартиры уже сдаются с отделкой), но и нередко уже меблированные и даже с установленной бытовой техникой. Вам всего лишь надо будет выбрать из предложенных вариантов!

Вопрос: Как долго длится процесс подписания glavni ugovor?
Ответ: На то, чтобы подписать и заверить договор купли-продажи в суде, обычно уходит несколько минут. И это притом, что подписываются сразу шесть экземпляров договора (два экземпляра остаются у покупателя, два забирает продавец, а два оставшихся откладываются для кадастровой регистрации). А вот кадастровая регистрация договора о купле-продаже собственности длится, порой, от одного до нескольких месяцев.

Вопрос: Может ли иностранец купить в Черногории участок земли?
Ответ: Нет. Исходя из действующего законодательства, на территории Черногории землю, а также дома с земельными участками, могут приобретать только юридические лица или граждане Черногории. Правда, наши соотечественники находят неплохое и, главное, выгодное решение этой проблемы, открывая на территории страны свои фирмы и предоставляя доказательства того, что эти фирмы реально работают (в последнее время в стране ужесточился контроль за, так называемым, лжепредпринимательством).

Вопрос: Мне посоветовали купить недвижимость в горном районе. Каковы плюсы этого приобретения?
Ответ: Начать с того, что в горных районах стоимость жилья в два, а то и в три раза ниже, чем в приморских. Здесь все активнее ведется застройка, а значит, можно рассчитывать на приобретение квартиры в новом доме. И, если раньше апартаменты на побережье ценились еще и потому, что их можно было сдавать в аренду желающим провести свой отпуск у моря, теперь квартиры в горных районах столь же охотно снимают те, кто приезжает сюда на горнолыжные курорты. И, конечно, горные районы выгодно отличаются от шумного побережья с его пляжными дискотеками, царящими здесь покоем и тишиной.

Вопрос: Мне обязательно лично присутствовать при оформлении сделки купли-продажи недвижимости?
Ответ: Если по какой-то причине у Вас нет возможности лично присутствовать при заключении договора о купле-продажи собственности, Вы можете заранее оформить на своего адвоката доверенность по установленному образцу. В этом случае, адвокат возьмет на себя решение всех возникающих вопросов административного и юридического порядка.

Вопрос: Хочу приобрести собственность в Черногории через местное агентство недвижимости. Какие услуги мне могут там предоставить?
Ответ: После того, как Вы примете решение перейти от онлайн-контакта к личному общению с представителями агентства, Вам будет организована встреча в аэропорту, размещение в номере отеля или же в апартаментах. После чего предложена программа осмотра тех объектов недвижимости, на которые Вы обратили внимание. При этом Вам будет предоставлен автомобиль с русскоговорящим водителем. В поездке же Вас будет сопровождать консультант по недвижимости. В зависимости от Ваших пожеланий, Вам могут быть предоставлены услуги независимого оценщика недвижимости. Также уважаемое себя агентство не только предложит проведение от Вашего имени переговоров с продавцом недвижимости, но возьмет на себя все административно-юридические процедуры, в том числе, предварительную проверку "чистоты" объекта. И, конечно же, Вам будет предложен послепродажный сервис (от поиска компании, занимающейся реконструкцией и ремонтом зданий, до сдачи объекта недвижимости в аренду от Вашего имени).