🏗 НОВЫЙ ЗАКОН О ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ 2025
В августе 2025 года в Черногории вступил в силу новый Закон о легализации самовольно построенных (незаконных) объектов (опубликовано в «Официальном вестнике Черногории», No 91/2025 от 06 августа 2025 года). Этот закон напрямую касается каждого владельца дома, квартиры или коммерческого помещения, возведённого без полного разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию. Нужна помощь с легализацией? Обратитесь за консультацией к профессионалам!
⚠ КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО
Запрос на легализацию необходимо подать в течение 6 МЕСЯЦЕВ с момента вступления закона в силу (до начала февраля 2026 года).
С августа 2025 года нотариусы ПРИОСТАНОВИЛИ СДЕЛКИ с объектами со статусом "nema dozvolu" (нет разрешения). Продажа или сдача в аренду недвижимости без подтверждённых документов о легализации становится НЕВОЗМОЖНОЙ.
Ключевые положения нового закона:
✅ Расширенные возможности легализации
- Четкие технические, юридические и территориальные критерии
- Возможность узаконить объекты, построенные до вступления закона в силу
- Электронная подача заявлений и документов
✅ Финансовые условия
- Рассрочка платежей на срок до 30 лет для жилых объектов
- Скидка до 20% при единовременной оплате
- Специальные льготы для социально незащищенных категорий (до 90%)
✅ Административное разделение
- Объекты до 500 м² легализуются через муниципалитеты (op1tina)
- Крупные объекты и те, что в охранных зонах - через государственный орган
- Четкие сроки рассмотрения: до 2 лет (с возможностью продления до 3 лет)
Влияние закона на рынок недвижимости
С августа 2025 года нотариусы приостановили сделки с объектами, у которых в листе непокретности стоит статус nema dozvolu (нет разрешения). Теперь продажа или сдача в аренду недвижимости без подтверждённых документов о легализации становится невозможной.
🌘 ЧТО ТАКОЕ НЕЛЕГАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ
Определение самовольного объекта
Согласно законодательству Черногории, самовольным (бесправни) объектом считается здание или его часть, которая:
- Построена, реконструирована, достроена или надстроена без граджевинске дозволе (строительного разрешения) или другого официального акта
- Выполнена с нарушением условий разрешения или превышает допустимую площадь
- Не имеет upotrebne dozvole (разрешения на использование/ввода в эксплуатацию)
В категорию самовольных объектов также входят:
- Вспомогательные строения, составляющие функциональную целостность с жилыми или коммерческими объектами
- Здания для сельскохозяйственного использования
- Объекты культурного наследия без разрешений
- Строения, на которых выполнены черновые конструктивные работы без разрешения
📚 Историческая справка
После распада Югославии в 1991 году на территории появились семь независимых государств. Новые проекты развития территорий (детальные урбанистические планы - ДУП) местные власти составлять не успевали. В некоторых регионах ДУПы не разрабатывались 20–30 лет.
В результате у собственников не было шансов получить официальное разрешение на строительство. По данным министерства туризма и устойчивого развития, в Черногории насчитывается порядка 100 000 незаконно построенных объектов.
🔍 КАК ПРОВЕРИТЬ СТАТУС ЛЕГАЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Проверка через Лист Непокретности (List Nepokretnosti)
Лист непокретности - это основной документ о праве собственности на недвижимость в Черногории, аналог выписки из ЕГРН в России.
ШАГ 1: Получите List Nepokretnosti
Лист непокретности можно получить:
- В Управлении по недвижимости (Uprava za nekretnine)
- Через электронный портал e-Katastar
- У нотариуса
- Через специализированные агентства
Стоимость: 5-50 евро | Срок: от нескольких часов до 2-3 дней
ШАГ 2: Найдите раздел "Podaci o teretima i ogranidenjima"
Это последний или предпоследний раздел документа, который содержит информацию о обременениях и ограничениях (G-лист).
ШАГ 3: Расшифруйте статус
✅ ЛЕГАЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ:
"Ne postoje tereti i ogranidenja"(Не существует обременений и ограничений)
⚠ НЕЛЕГАЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ - требует легализации:
"Nema dozvolu""GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU""Без разрешения на строительство""Изграджен без граджевинске дозволе"
ℹ ДРУГИЕ ВОЗМОЖНЫЕ ЗАПИСИ:
- Ипотека (hipoteka) - не влияет на легальный статус
- Судебные споры - временное ограничение
- Право пользования - не требует легализации
Что делать при обнаружении статуса "nema dozvolu"
- Уточните историю объекта - когда был построен, есть ли на ортофото снимке 2025 года
- Проверьте наличие поданных документов на легализацию
- Оцените возможность легализации - соответствие планам, расположение
- Начните процедуру легализации немедленно
🏠 КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ПОДЛЕЖАТ ЛЕГАЛИЗАЦИИ
Объекты, которые МОЖНО легализовать:
1. Жилые объекты
- Частные дома (индивидуальное жилищное строительство)
- Многоквартирные здания (жилые комплексы)
- Квартиры в нелегализованных домах
- Дополнительные жилые этажи к легальному дому
2. Коммерческие объекты
- Магазины и торговые помещения
- Офисные здания
- Рестораны и кафе
- Гостиницы и апартаменты для туристов
3. Вспомогательные строения
- Гаражи
- Складские помещения
- Хозяйственные постройки
- Бассейны и спортивные сооружения
Критерии возможности легализации:
✅ Объект ДОЛЖЕН:
- Быть видимым на актуальной орто-фото карте (съемка 2025 гг или до)
- Быть зарегистрирован в кадастре (иметь лист непокретности)
- Иметь доступ от общественной дороги
- Соответствовать градостроительным нормам (или получить возможность приведения в соответствие)
- Не нарушать права соседей (границы участков)
Объекты, которые НЕЛЬЗЯ легализовать:
❌ Запрещенные зоны:
- Прибрежная полоса (первые 100 метров от моря) без специальных разрешений
- Территории национальных парков
- Охраняемые природные заповедники
- Зоны археологического значения
- Территории, предназначенные для инфраструктуры общего интереса
❌ Технические ограничения:
- Объекты, превышающие границы владельческого участка
- Строения временной природы (без фундамента)
- Объекты, создающие угрозу безопасности
- Здания, построенные после вступления закона в силу без разрешений
📄 ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
БАЗОВЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ (для всех объектов)
| Документ | Описание | Стоимость |
|---|---|---|
| 1. Заявление на легализацию | Образац (форма) из муниципалитета или онлайн | Бесплатно |
| 2. Лист Непокретности | Свидетельство о праве собственности | 5 € |
| 3. Геодезический элаборат | Технический документ с точными замерами (3 экз.) | 400-1000 € |
| 4. Копия кадастрового плана | Показывает границы земельного участка | Включено в элаборат |
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ по размеру объекта
✅ Для объектов до 200 м² (основное жилье) - УПРОЩЕННАЯ ПРОЦЕДУРА
Требуется только:
- Базовый пакет документов
- Нотариально заверенная изE8ава об ответственности за безопасность объекта
- Справка о составе семьи
- Подтверждение отсутствия другого жилья в Черногории
Экономия: 2000-4000€ на технической документации
⚠ Для объектов от 200 до 500 м²
Дополнительно к базовому пакету:
- 5. Свидетельство о сейсмической безопасности (500-1500€)
- 6. Проект изведеног станьа - архитектурный проект (800-2500€)
❗ Для объектов БОЛЕЕ 500 м²
Дополнительно ко всему вышеперечисленному:
- 7. Заключение о статической устойчивости (1500-5000€)
- 8. Ревизия проекта (1000-3000€)
⚙ ПРОЦЕДУРА ЛЕГАЛИЗАЦИИ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
ЭТАП 1: ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ (1-3 месяца)
Шаг 1.1: Проверка возможности легализации
Что делать:
- Получить лист непокретности
- Проверить статус объекта
- Убедиться, что объект есть на ортофото 2017-2018
- Проверить соответствие зоне в градостроительных планах
Результат: Понимание, можно ли легализовать объект
Шаг 1.2: Заказ геодезического элабората
Что делать:
- Найти лицензированную geodetska organizacija
- Заказать elaborat premera izvedenog stanja
- Геодезисты выезжают на объект для замеров
- Подготовка документации: 2-4 недели
Стоимость: 400-1000€ | . Результат: Elaborat в 3 экземплярах
Шаг 1.3: Ovjera (заверение) элабората в кадастре
Что делать:
- Подать элаборат в Управление по недвижимости
- Оплатить оверу: 5€ за экземпляр
- Получить заверенные копии
Срок: 3-10 рабочих дней
ЭТАП 2: ПОДАЧА ЗАЯВЛЕНИЯ (1 день)
Шаг 2.1: Определение органа для подачи
Объекты до 500 м² → Местное самоуправление (opstina)
Объекты более 500 м² или в охранных зонах → Государственный орган
Шаг 2.2: Подача полного пакета документов
Куда подавать:
- Секретариат по урбанизму муниципалитета
- Или через электронный портал (e-Uprava)
Результат: Получаете расписку о приеме документов с номером дела
ЭТАП 3: РАССМОТРЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ (от 2 месяцев до 2 лет)
Формальная проверка документов: 15 дней
Выезд комиссии на объект: 30-60 дней
Межведомственные согласования: 30-60 дней от каждого органа
Принятие решения: 60-180 дней (простые случаи) до 2 лет (сложные)
ЭТАП 4: ПОЛУЧЕНИЕ РЕШЕНИЯ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ
В положительном решении указывается:
- Разрешение на легализацию объекта
- Технические характеристики узаконенного объекта
- Смjернице (рекомендации) по приведению внешнего вида в соответствие
- Срок на выполнение условий: 3 года
- Размер накнады за коммуналии
- Условия оплаты (единовременно или рассрочка)
ЭТАП 5: ОПЛАТА КОММУНАЛИЙ
| Вариант оплаты | Условия | Преимущество |
|---|---|---|
| Единовременная оплата | В течение 30 дней | Скидка до 20% |
| Рассрочка для жилья | До 360 месяцев (30 лет) | Доступные платежи |
| Рассрочка для коммерции | До 120 месяцев (10 лет) | Минимальная нагрузка |
| С льготами | Для соц. категорий | Скидка до 90% |
ЭТАП 6: ПРИВЕДЕНИЕ В СООТВЕТСТВИЕ (в течение 3 лет)
Типичные требования:
- Изменение цвета фасада
- Приведение кровли к единому стилю
- Изменение оконных проемов
- Благоустройство территории
Срок: 3 года с момента вступления решения в силу
ЭТАП 7: УДАЛЕНИЕ ЗАБЕЛЕЖБЫ ИЗ КАДАСТРА
🎉 Итоговый статус:
- Объект официально узаконен
- Можно свободно продавать, дарить, завещать
- Возможность официальной сдачи в аренду
- Подключение всех коммуникаций
- Получение кредитов под залог
- Страхование недвижимости
- Снижение налогового бремени
⏰ СРОКИ ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
🚨 СРОЧНО: Подача заявления
Дедлайн: До середины февраля 2026 ГОДА (6 месяцев с момента вступления закона в силу в августе 2025)
Что будет, если не подать:
- Невозможность продажи или сдачи недвижимости
- Административные штрафы
- Повышенный налог на недвижимость
- Риск принудительного сноса
⌛ Рассмотрение заявления органами
| Этап | Срок |
|---|---|
| Первичная проверка документов | 15 рабочих дней |
| Простые случаи (соответствие плану) | 60-90 дней |
| Стандартные объекты | 4-6 месяцев |
| Сложные случаи | 6-12 месяцев |
| Объекты в охранных зонах | До 2 лет (продление до 3 лет) |
Методы легального ускорения процедуры:
- Подготовка полного пакета сразу - экономия 1-2 месяцев
- Использование права "ускорения" по Закону об административных процедурах
- Профессиональное сопровождение - юристы знают все тонкости
💰 СТОИМОСТЬ ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ НА ДОКУМЕНТАЦИЮ
| Услуга | Размер объекта | Стоимость |
|---|---|---|
| Геодезический elaborat | Квартира до 100 м² | 400-600 € |
| Дом 100-200 м² | 500-800 € | |
| Дом 200-500 м² | 800-1200 € | |
| Объект > 500 м² | 1200-2000 € | |
| Заверение в кадастре | 3 экземпляра | 15 € |
| Листы непокретности | Объект + земля | 6-10 € |
| Сейсмическое заключение | 200-500 м² | 500-1500 € |
| Архитектурный проект | 200-500 м² | 800-2500 € |
| Анализ статической устойчивости | > 500 м² | 1500-5000 € |
| Ревизия проекта | > 500 м² | 1000-3000 € |
2. КОММУНАЛЬНАЯ NAKNADA (коммуналии, основная сумма)
| Регион | Жилые объекты | Коммерческие |
|---|---|---|
| Прибрежные районы (Будва, Котор, Тиват) | 70-150 €/м² | 100-200 €/м² |
| Центральные районы (Подгорица, Никшич) | 40-80 €/м² | 60-120 €/м² |
| Периферийные районы | 20-50 €/м² | 40-80 €/м² |
ПРИМЕРЫ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ
Пример 1: Квартира 70 м², Будва (основное жилье)
- Документация: 550 €
- Коммуналии: 7000 € (100€/м²)
- Скидка при единовременной оплате: -1400 €
ИТОГО: ~6150 €
При рассрочке на 30 лет: ~20-25 € в месяц
Пример 2: Дом 180 м², Котор (вторичное жилье)
- Документация: 3500 €
- Коммуналии: 16 200 € (90€/м²)
- Накнада за воду: 5400 € (30€/м²)
ИТОГО: ~25 100 €
При рассрочке на 10 лет: ~220 € в месяц
Пример 3: Апартаменты 300 м², Будва (коммерческое)
- Документация: 8000 €
- Коммуналии: 54 000 € (180€/м²)
- Накнада за воду: 15 000 € (50€/м²)
ИТОГО: ~77 000 €
При рассрочке на 5 лет: ~1350 € в месяц
Способы снижения затрат
- Единовременная оплата - скидка до 20% (экономия 2000-15000€)
- Социальные льготы - для многодетных до 50%, для одиноких родителей до 90%
- Статус основного жилья - упрощенная документация (экономия 2000-4000€)
⚠ ПОСЛЕДСТВИЯ ОТСУТСТВИЯ ЛЕГАЛИЗАЦИИ
Правовые последствия
❌ НЕВОЗМОЖНО:
- Продать объект через нотариуса (с августа 2025 нотариусы НЕ заверяют сделки с "nema dozvolu")
- Официально сдать в аренду (нельзя зарегистрировать бизнес туристическую деятельность)
- Подарить или завещать с полными правами
- Использовать как залог (банки не выдают кредиты)
- Застраховать (страховые компании отказывают)
Финансовые санкции
| Категория нарушителя | Штраф |
|---|---|
| Физические лица | 500 - 4000 € |
| Предприниматели | 1000 - 12 000 € |
| Юридические лица | 5000 - 40 000 € |
Повышенные налоги
Налог на недвижимость:
- Стандартная ставка: 0,25% от стоимости
- Для нелегальных объектов: увеличение в 2-3 раза
- Переплата за 10 лет на доме 100 000€: 2500-5000€
Физическое уничтожение объекта
Когда возможен снос:
- Объект построен после вступления закона без разрешения
- Находится в особо охраняемой зоне
- Создает угрозу безопасности
- Отказ в легализации + истечение срока добровольного сноса
Стоимость принудительного сноса:
- Малый объект: 5000-15 000€
- Средний дом: 15 000-40 000€
- Большое здание: 50 000-200 000€
Обесценивание недвижимости
| Статус объекта | % от рыночной цены |
|---|---|
| Легальный объект | 100% |
| С "nema dozvolu" до 2025 | 70-85% |
| С "nema dozvolu" после 2026 | 40-60% |
| С риском сноса | 10-20% |
Пример потерь на доме стоимостью 200 000€:
- Сейчас: продажа за ~140 000-170 000€ (потеря 30-60 тыс€)
- Через 2 года: продажа за ~80 000-120 000€ (потеря 80-120 тыс€)
🏢 ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ В ЛЕГАЛИЗАЦИИ
Центр по легализации недвижимости
Специализированное учреждение в Черногории, которое предоставляет комплексную профессиональную помощь в процессе легализации недвижимости всех типов.
Наши услуги
1. Первичная консультация и аудит объекта
- Проверка текущего статуса в кадастре
- Анализ листа непокретности
- Оценка возможности легализации
- Выявление потенциальных проблем
- Расчет предварительной стоимости
Результат: Детальный отчет с рекомендациями и планом действий
Стоимость: БЕСПЛАТНО при заказе полного сопровождения
2. Юридическое сопровождение
Мы берем на себя:
- Подготовку всех заявлений и запросов
- Взаимодействие с муниципалитетом
- Представление ваших интересов в государственных органах
- Получение всех согласований
- Контроль соблюдения сроков
- Дополнительный контроль, ускорение или обжалование при необходимости
Особенность: Мы используем механизм "ускорения" по Закону об административном правонарушении, если органы не выдерживают законные сроки
3. Организация подготовки технической документации
Наши партнеры - лицензированные специалисты:
- Geodetska organizacija - разработка элаборат премjера
- Архитектурное бюро - проект изведеног стаEaа
- Инженерные службы - сейсмический анализ и проверка устойчивости
4. Полное сопровождение процесса "под ключ"
| Этап | Что делаем | Срок |
|---|---|---|
| Этап 1 | Аудит и стратегия | 1-2 недели |
| Этап 2 | Подготовка документации | 1-3 месяца |
| Этап 3 | Подача заявления | 1 день |
| Этап 4 | Сопровождение рассмотрения | 2-24 месяца |
| Этап 5 | Получение решения и оплата | по готовности |
| Этап 6 | Помощь в исполнении условий | до 3 лет |
| Этап 7 | Удаление забележбы из кадастра | финал |
Почему выбирают нас
- Опыт и экспертиза - более 500 успешно легализованных объектов
- Комплексный подход - решаем ВСЕ вопросы "под ключ"
- Прозрачность - детальная смета до начала работ
- Гарантии - договор с четкими обязательствами
- Скорость - начинаем работу сразу, без промедления
- Индивидуальный подход - персональные решения для сложных случаев
Стоимость наших услуг
| Пакет услуг | Объекты | Стоимость |
|---|---|---|
| Базовый пакет | до 200 м² | от 800 € |
| Стандартный пакет | 200-500 м² | от 1200 € |
| Премиум пакет | >500 м², коммерческие | от 2000 € |
📞 СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПРЯМО СЕЙЧАС
Время уходит! Срок подачи заявлений ограничен: до 15 февраля 2026 года
Каждый день промедления:
- Увеличивает очередь в государственных органах
- Сокращает время на исполнение условий
- Приближает к штрафам и санкциям
- Снижает стоимость вашей недвижимости
Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию!
📍 Контакты Центра по легализации недвижимости:
📱 Телефон/WhatsApp/Viber: +38268515555
💬 Whatsapp: +38268515555
📍 Офис: Черногория, г. Бар и другие, строго по записи
График работы:
🕐 Пн-Пт: 9:00 - 18:00
💻 Онлайн-консультации: в рабочее время, +2 часа от Москвы