Тема звонка
87.75

Заказ сметы Цены Ремонт квартир

Строительство в Черногории: что важно знать

Черногория – популярная страна не только для отдыха, но и для смены места жительства. Многие россияне хотели бы стать владельцами местной недвижимости, однако рынок не всегда предлагает приемлемые варианты. Чтобы купить качественный дом или виллу за доступные средства, придется провести в поисках немало времени. Альтернатива приобретению готового жилья - возведение собственного в соответствии с предпочтениями владельца.

Строительство вилл в Черногории

В статье мы рассмотрим, что необходимо учесть при строительстве в Черногории, как выбрать участок земли, как получить разрешение на стройку, примерные затраты на строительство, налоги.

Особенности и проблемы строительства в Черногории

Одного желания построить дом в Черногории будет явно недостаточно. Неопытный застройщик сразу столкнется с двумя характерными именно для этой страны проблемами. Одна из них - растягивание сроков строительства, поскольку черногорцы сами по себе достаточно медлительны, другая - непрофессионализм. Многим строителям недостает знания технологий и свойств стройматериалов, настоящих специалистов в этой сфере немного, а остальные, можно сказать, «учатся за счет заказчика». В результате клиенту-новичку приходится жертвовать как временем, так и деньгами, а также нервными клетками. Иногда можно столкнуться с мошенниками, которые, получив предоплату, просто исчезают с вашими деньгами.

Не стоит заниматься строительством в Черногории самостоятельно, а также доверять неизвестным мастерам. Желательно обратиться к зарекомендовавшим себя строительным компаниям, даже несмотря на то, что цены у них на порядок выше, чем у частников. Квалифицированные специалисты возьмут на себя все риски, связанные со строительством, а также внесут готовый объект в государственный кадастр недвижимости. Все этапы работы по желанию заказчика фиксируются фото- и видеоотчетами не реже двух раз в неделю. От клиента зависит дальнейшее финансирование объекта. Это удобно для собственника, проживающего за пределами Черногории.

Приехать в страну придется всего несколько раз:

  • при покупке земельного участка;
  • при согласовании проекта;
  • при выборе стройматериалов;
  • при приемке готового дома.

Некоторые граждане в целях экономии приобретают дешевые земельные участки с небольшими или ветхими строениями, чтобы снести имеющееся здание и построить на его месте новый дом. Его возведение обойдется на 30 - 40% дешевле, чем строительство с нуля, поскольку на участке уже есть подведенные коммуникационные системы (вода, газ, электричество, канализация). В данном случае существуют определенные риски. Возможно, местный инспектор выдаст предписание о сносе строения в процессе строительства или бдительные соседи, которым мешает шум, пожалуются в соответствующие инстанции, что привлечет к вашей стройке излишнее внимание (выезд инспекторов, выдачу предписаний и даже требование сноса).

Стоит знать, что строительство в курортный сезон в Черногории (с 15 мая по 15 сентября) под запретом. Даже если вы получили разрешение на строительство, начать его в этот период невозможно.

Также не следует покупать участок под застройку без заранее подключенного к нему электричества и наличия зарегистрированного прибора его учета.

Как выбрать землю под застройку в Черногории

Процесс выбора участка под застройку нелегок в любой стране. Мы поможем найти участок земли в Черногории под ваши пожелания. кликните и оставьте запрос. Самое главное, на что следует обратить внимание, - не природные красоты, как ошибочно полагают многие, а возможность получить разрешение на строительство дома в Черногории. Кроме того, необходимо наличие или возможность подключения коммуникаций, особенно воды или канализации.

Нормы строительства на черногорских участках определяются детальными урбанизационными планами - ДУПами. А общее назначение данной местности - генеральным урбанизационным планом (ГУПом).

В ДУП входят:

  • высотность;
  • коэффициент застройки;
  • материалы;
  • пятно застройки и максимально допустимая площадь;
  • стиль строения и другие параметры.

Проблема в том, что в Черногории более половины земельных участков не входят в ДУПы. Поэтому перед тем, как купить землю в Черногории под строительство дома, ее следует проверить: можно ли возводить на данной территории здания, и какие. По мнению экспертов, самостоятельно совершить проверку нереально, поэтому следует обратиться за данной услугой к агентству недвижимости или юристу в Черногории, которые помогут с подачей документов, получением разрешений, оплатой сборов.

Стоит удостовериться, что выбранный вами участок входит как в ДУП, так и в ГУП, поскольку в противном случае не удастся ни легально построить дом, ни подключиться к коммуникациям. По имеющейся информации, более 70% домов в Черногории возводятся нелегально, и главная причина этого - непризнание государством земель урбанизированными.

Купленный без построек земельный участок более 5000 м2, не имеющий ДУПа, оформить на физическое лицо-нерезидента законным путем невозможно.

Если вы приобретаете участок с имеющимся жилым объектом, он должен быть зарегистрирован в кадастре как капитальное жилое строение, а не подсобное помещение или незавершенный строительный объект.

Стоит отметить, что сейчас в стране принимают максимальные меры для борьбы с самовольной застройкой и выходу строительства «из тени». Для этого совершенствуются законодательные нормы и создаются все более благоприятные условия для застройщиков и инвесторов. Самые крупные из них, приобретая земельный участок в Черногории, получают и возможность самофинансирования по разработке индивидуального плана застройки территории («Решение о локации» - описание того, какой объект разрешено построить на земельном участке). Его выдают в случае, когда земля не входит в урбанизированную зону. Инвестор подает заявление в местный муниципалитет, затем община объявляет тендер для архитекторов и геодезистов на проведение мероприятий по составлению плана. В этом случае происходит зачет коммунального сбора, который пришлось бы оплачивать при получении разрешения на застройку. Заключение геодезистов требуется в обязательном порядке, если участок имеет значительный уклон. Стоит отметить, что многие инвесторы вкладывают средства в строительство таунхаусов в Черногории.

Большинство черногорских земель находится в государственной или муниципальной собственности, и для их продажи проводят тендеры.

Если участок включен в ДУП, ему присваивается индивидуальный номер, зная который можно получить информацию, какой именно объект (и какой площадью) разрешается здесь возвести.

После выбора участка необходимо выяснить, кто его владелец. Их может быть несколько, в таком случае приобретение земли усложняется. Переговоры о приобретении ведутся с одним из собственников, в то время как остальные обязаны оформить на его имя разрешающие доверенности. Стоит обратить внимание на отсутствие обременений по данному участку в листе непокретности.

Затем проверяется доступ к территории. Дорога должна быть обязательно обозначена на кадастровых картах. Если она не государственная, а частная, придется обратиться в суд за разрешением на ее использование от имени всех владельцев. Также должен быть доступ к земельному участку строительной техники, а в непосредственной близости должны находиться коммуникации. Необходимо проверить, чтобы в районе расположения участка были свободные мощности для подключения электричества.

Общие характеристики, на которые стоит обратить внимание:

  • вид из окон будущего строения (лучший вариант – панорамный пейзаж на море);
  • расстояние до пляжной линии;
  • наличие лесного массива на территории;
  • инфраструктура (социальные объекты, больница, аптека, магазины, рестораны, культурные ценности).

Строительство домов в Черногории

Можно ли самостоятельно построить дом в Черногории

В Монтенегро разрешается вести строительство самостоятельно. Для этого необходимо сделать проект, уплатить «коммуналии» и получить разрешение общины. Проект составляется из пакета документов, проверенных двумя лицензированными строительными компаниями и архитекторами.

Привлеченные строители должны иметь разрешение на работу, то есть строительство частным образом запрещено.

Место застройки огораживают и выставляют информационный стенд в соответствии с установленными стандартами.

Строительство с нарушениями чревато штрафом. Объектом строительства будет интересоваться полиция, а также бдительные соседи. Поэтому строить дом самостоятельно, без привлечения квалифицированных специалистов, не получится.

Разрешение на строительство в Черногории

Для строительства необходимо получить комплект документов, в том числе сделать проект, оформить согласования и разрешения.

Согласование проходит в несколько этапов:

  1. Проверка общего градостроительного плана территории.
  2. Наличие ДУПа.
  3. Получение допустимо разрешенных условий по застройке (урбанистическо-технических условий) согласно ДУПу.
  4. Составление идейного проекта архитектором. Стоит уточнить, что готовый проект из России привезти нельзя, на нем обязательно должна стоять подписи двух черногорских лицензированный инженеров-архитекторов.
  5. Согласование проекта с общиной.
  6. Составление главного проекта (куда входят рабочие чертежи) с учетом параметров и коммуникаций.
  7. Утверждение проекта и пакета документов общиной.
  8. Согласование документации в 14 инстанциях.
  9. Оплата коммунального взноса (около 100 евро за 1 м@6).
  10. Получение разрешения на застройку сроком на 1 год.

Для разрешения на строительство в инстанции предоставляют следующие документы:

  • квитанцию, подтверждающую уплату фиксированного платежа;
  • решение об УТ-условиях;
  • выписку из реестра – доказательство прав собственности на землю (срок ее действия – 30 дней);
  • заверенный эскиз (идейный проект);
  • заверенный главный проект;
  • договор с секретариатом поселения;
  • согласование с водоснабжающей организацией;
  • согласование с электрической компанией;
  • разрешение на строительство от министерства обороны;
  • решение санитарной инспекции;
  • согласование с агентством телефонных коммуникаций;
  • согласование с пожарной инспекцией;
  • согласие экологических организаций;
  • согласие подразделения водообеспечения местной общины;
  • согласование налоговых платежей с налоговой дирекцией (срок действия – не более месяца).

    Затраты на строительство в Черногории

    Вопрос, сколько стоит построить дом в Черногории, интересует тех, кто выбрал эту солнечную страну в качестве места для проживания. Расходы начинаются с приобретения земельного участка для строительства. Стоимость земли на побережье в среднем начинается от 200–300 евро за 1 м2. Чем удаленнее земля от прибрежной зоны, тем она дешевле. Есть местности, где участок можно приобрести по 20 евро за 1 м2. Также цены разнятся в зависимости от популярных мест и попроще, тихих или шумных.

    Стоит знать, что коммуникации, которые уже имеются на участке, не освобождают от необходимости получить разрешение на строительство по новому проекту и узаконивание новой постройки (хотя это немного удешевит цену вопроса).

    Таким образом, минимальная стоимость строительства состоит из цены приобретенного участка, оплаты 3-процентного обязательного государственного налога (120–180 евро за 1 м2), комиссионных фирме-посреднику по купле земли (около 3–4%), средств, уплаченных за строительно-монтажные работы под ключ (около 700–900 евро за 1 м2). Это относится к так называемому самостоятельному строительству, когда владельцу участка приходится организовывать приобретение и доставку стройматериалов, подбирать стройбригаду, контролировать качество хода работ, взаимодействовать с соседями, комиссиями, инспекциями и другими заинтересованными организациями.

    Специалисты не рекомендуют заниматься мероприятиями, связанными со строительством дома, самостоятельно. В случае обращения к соответствующим организациям вся ответственность ложится на них, а заказчик, ничем не рискуя, получает готовый дом под ключ. Несмотря на затраты, которые придется понести, а это 10–20% от стоимости при самостоятельном строительстве, это более надежный вариант. К тому же объект по окончании работ сразу же будет официально внесен в государственный кадастр недвижимости.

    Примерные расчеты стоимости:

    1. Например, вы приобрели участок площадью 500 м2 у моря. Это обойдется приблизительно в 100 тысяч евро (500 м2 х 250 евро).
    2. Оформили проект дома 200 м2 за 5 тысяч евро.
    3. Заплатили налог 30 тысяч евро (200 м2 х 150 евро).
    4. Постройка обошлась в 160 тысяч евро.
    5. Итого общие расходы составили 295 тысяч евро.

    Оплата налогов и сборов, коммуналии

    Владельцу приобретенной в Монтенегро недвижимости придется заплатить государственную пошлину за пользование инфраструктурой – «коммуналии».

    Его ставка зависит от нескольких факторов:

    • вида местности;
    • места расположения участка;
    • расстояния до моря;
    • имеющейся инфраструктуры.

    Например, в Барский Ривьере, в самом небольшом поселении, налог составит 120–150 евро за 1 м2 строящегося дома, а в Будве – от 180 евро за 1 м2.

    Таким образом, построить дом в Черногории может быть выгоднее, чем купить готовый. Затраты на приобретение участка земли и себестоимость строительства на порядок ниже, чем на покупку готового дома или виллы. Вы имеете возможность возвести дом своей мечты, в котором даже спустя годы не придется ничего перестраивать и переделывать. Кроме того, построенный дом – это выгодная инвестиция: при продаже затраты на его строительство несомненно окупятся.

    Для контакта и оценки стоимости строительства, заполните контактную форму ниже с краткой информацией о проекте.

    Что мы можем строить в Черногории?

    В соответствии с законом мы, как строительная компания, имеем несколько лицензий. В штате есть профессиональные строители, прорабы, специалисты разных специальностей. Мы производим полный комплекс работ под ключ, начиная от проекта до финальной отделки. Для геодезических или исследовательских работ мы привлекаем соответствующих лицензированных специалистов с опытом работы, в том числе архитекторов и дизайнеров.

  • FB